Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde

Immeubles concernés

Le plan de sauvegarde peut viser :

• Un ensemble d’immeubles
• Ou un groupe d’immeubles

à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d’habitation.

Ces immeubles doivent être en copropriété.

Existence de graves difficultés

Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui risquent de menacer la conservation de la copropriété.

En pratique, ces difficultés peuvent être :

• Un déséquilibre financier grave du syndicat de copropriétaires (impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires)
• Une incapacité à assurer la conservation de l’immeuble (dégradations importantes, risques pour la sécurité de l’immeuble, insalubrité)
• Des complexités juridiques qui rendent la gestion de la copropriété impossible (copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis ou règles de fonctionnement inadaptées)
• Des difficultés sociales (précarité des occupants, troubles de voisinage, dégradation du cadre de vie).

Constitution d’une commission

Le préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété doit constituer une commission chargée d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés identifiées.

Cette commission est présidée par le préfet et inclut obligatoirement les personnes suivantes :

• Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné
• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Président du conseil départemental (du département de l’immeuble)
• Président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires désigné par l’assemblée générale
• Administrateur provisoire s'il a été désigné.

Le syndic a l’obligation de mettre à disposition du préfet et de la commission tous les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan de sauvegarde.

Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais.

L’absence de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.

Élaboration du plan de sauvegarde

La commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde.

Ce plan a pour objet de fixer, dans un délai de 5 ans, les mesures nécessaires pour :

• Redresser la situation financière de la copropriété
• Clarifier et simplifier les règles de structure et d’administration du groupe d’immeubles ou de l’ensemble immobilier (par exemple, scission d’une copropriété trop importante, réorganisation des syndicats)
• Clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public (par exemple, voies à usage public traversant la copropriété, équipements partagés avec la commune)
• Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou permettant la réduction des charges de fonctionnement (ravalement, étanchéité, réhabilitation des réseaux, renégociation des contrats d’entretien, etc.)
• Assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble afin de restaurer les relations sociales (permanences juridiques et sociales, actions de sensibilisation, etc.)
• Organiser la mise en place de mesures d’accompagnement (accompagnement social, relogement temporaire, médiation, etc.).

Le projet de plan de sauvegarde doit être approuvé par le préfet.

Les intervenants suivants doivent également donner leur avis sur le projet de plan de sauvegarde :

• Maire de la commune
• Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
• Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.

Convention de mise en oeuvre du plan de sauvegarde

La plan de sauvegarde doit ensuite faire l’objet d’une convention de mise en œuvre entre :

• Les personnes de droit public compétentes (État, collectivités, EPCI)
• L’administrateur provisoire s’il a été désigné
• Les personnes privées intéressées (par exemple, copropriétaires).

Cette convention précise notamment l’échéancier des mesures de redressement prévues par le plan, les conditions de leur financement (subventions, prêts, participation des copropriétaires, etc.) et les conditions d’intervention des différents opérateurs mandatés.

Désignation d'un coordonnateur

Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur qui est chargé de :

• Veiller à la bonne exécution du plan
• Adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas leurs engagements
• En cas de procédure judiciaire (administration provisoire), veiller à l’articulation entre le plan et la mission de l’administrateur provisoire 
• Établir un rapport de mission.

Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires

Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde.

Pour cela, dès réception du plan définitif de sauvegarde, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées par le plan.

Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire.