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Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

Fiche question-réponse conditionnée

Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

Mis a jour le 19/06/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles, vous devez respecter des caractéristiques de salubrité, de décence ainsi que le règlement sanitaire départemental. Pour cela, des travaux peuvent être à faire. Ils sont, dans certains cas, soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Nous vous présentons la réglementation.

Quelles sont les conditions pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Les caractéristiques à respecter sont différentes si le sous-sol ou les combles sont destinés à un locataire ou un propriétaire occupant :

  • Propriétaire occupant

    Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des critères de salubrité visant à protéger la santé des personnes et à éviter les risques (par exemple, incendie ou effondrement). Notamment, les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (par exemple, installation électrique dangereuse ou revêtements dégradés dangereux contenant du plomb ou de l’amiante).

    À savoir

    À savoir

    Si vous souhaitez louer votre sous-sol ou vos combles sans respecter ces critères, l’ARS ou le service communal d’hygiène et de santé (CSHS) peut constater son insalubrité. Selon le cas, le maire ou le préfet de département peut vous demander de respecter, sous un certain délai, l’une des obligations suivantes :

    • Obligation de faire des travaux avec interdiction d’habiter temporaire jusqu’à leur réalisation
    • Obligation de démolir avec interdiction d’habiter définitive.

    Si vous ne respectez pas le délai, ils peuvent faire réaliser les travaux ou la démolition à vos frais.

  • Locataire

    Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des caractéristiques de salubrité et de décence, notamment :

    • Local clos et couvert
    • Étanchéité à l'air suffisante des portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés
    • Absence d'exposition à des sources de pollution par les ouvertures (par exemple, gaz d'échappement)
    • État conforme des dispositifs de retenue des personnes (par exemple, garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons)
    • Matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (par exemple, moisissures ou revêtements dégradés contenant du plomb à de fortes concentrations)
    • Réseaux et branchements d'électricité et de gaz et équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement
    • Dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation en bon état
    • Pièce principale destinée au séjour et au sommeil ayant un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre (l'éclairement naturel est suffisant lorsqu'il vous permet de lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel alors que vous êtes installé au centre de la pièce)
    • Performance énergétique minimale
    • Présence d’éléments d'équipement et de confort rendant le local conforme à l'usage d'habitation (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, salle de douche ou de bain, WC, installation électrique aux normes)
    • Pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m3.

    Si vous louez votre sous-sol ou vos combles sans respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de décence et de salubrité, vous risquez des sanctions civiles (par exemple, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts). Vous risquez aussi des sanctions administratives (par exemple, contravention, astreinte financière jusqu’à la réalisation des travaux, interdiction d’habiter avec obligation de relogement du locataire).

    Attention

    Attention

    Une cave enterrée qui n’a pas un éclairement naturel suffisant ne peut jamais être louée.

Pour savoir si louer un logement dans votre sous-sol ou vos combles ou y habiter est autorisé, vous devez consulter le RSD à la mairie du lieu où se trouve votre bâtiment. S’il l’autorise, le RSD peut prévoir des conditions particulières.

Mairie

Quels travaux envisager pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Votre sous-sol ou vos combles doivent respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de salubrité pour y habiter, et aussi de décence en cas de location en logement. Sinon, des travaux doivent être réalisés pour les atteindre. Ils doivent être terminés avant de pouvoir y habiter ou les louer. Dans certains cas et selon les différents types de travaux à réaliser, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

  • Travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment

    Ces travaux peuvent être les suivants :

    Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable (DP). Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • Travaux intérieurs (sans création de surface)

    En principe, des travaux intérieurs (par exemple, changement des revêtements ou du mode de chauffage, installation d’une VMC, mise aux normes du réseau électrique ou rénovation d’une salle de bain) sont dispensés de formalité administrative.

    Cependant, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) si vos travaux intérieurs modifient des éléments protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Par exemple il peut s’agir d’une moulure, d’une fresque murale ou d’une cheminée ancienne.

    Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie (ou le Basu pour Paris) :

    Mairie

    Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

    Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • Agrandissement, surélévation, creusement (avec création de surface)

    Si vous créez de la surface de plancher (agrandissement, surélévation, creusement), vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

    Vous devez vérifier si votre construction se trouve dans une zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou dans un site protégé.

    Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie (ou du Basu pour Paris).

    Mairie

    Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

    L’autorisation d’urbanisme à déposer est différente selon la situation du terrain et la surface de votre projet :

    • Dans une zone urbaine d'un PLU

      L'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :

    • En dehors d'une zone urbaine d'un PLU ou dans un site protégé

      L'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :

  • Aménagement de combles

    Si l’aménagement de vos combles crée de la surface de plancher, vous devez déposer une déclaration préalable (DP). Votre aménagement est dispensé de formalité d’urbanisme si vos combles constituent déjà de la surface de plancher.

    Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une DP.

    Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • Transformation d’un garage dans un sous-sol en habitation

    La transformation de 5 m² ou moins de surface close et couverte de garage en habitation est dispensée de formalité d’urbanisme. Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une déclaration préalable (DP).

    La transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte de garage en habitation est toujours soumise à DP, sans plafond de surface.

    Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Attention

Attention

La création de places de stationnement peut être imposée par le PLU pour tout nouveau logement. Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie, ou le Basu pour Paris.

Mairie

Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Quels sont les taxes et impôts à payer pour des travaux permettant de louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Certains travaux permettant de louer ou d’habiter un logement dans votre sous-sol ou vos combles engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive.

Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement :

🔗 Estimer le montant des taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive)

Simulateur

Ministère chargé des finances

Ils peuvent aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Services en ligne et formulaires

Où s'adresser ?

Info logement indigne (insalubre, péril...)

Pour des renseignements sur les démarches à effectuer pour un logement indigne

Mairie

Pour des renseignements sur le règlement sanitaire départemental ou sur votre demande d’autorisation de travaux

Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Pour des renseignements sur le règlement sanitaire départemental ou sur votre demande d’autorisation de travaux à Paris

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers

Voir aussi

Texte de loi et références

Définitions

Sous-sol (urbanisme)

Partie d’une construction située entièrement ou majoritairement en dessous du niveau du terrain naturel (en l’absence de définition dans le plan local d’urbanisme)

Combles

Espace situé entre le plafond du dernier étage et la toiture d'une construction

Salubrité (logement)

Logement ne présentant aucun danger pour la santé (pas d’humidité excessive, de moisissures, de plomb, d’amiante, etc.) et la sécurité de ses occupants

Autorisation d'urbanisme

Document délivré par une autorité administrative pour valider qu'un projet soit bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et non opposition à déclaration préalable)

Propriétaire occupant

Personne ayant un droit de propriété sur un bien immobilier et l’occupe elle-même à titre de résidence principale

Surface habitable « Logement décent »

Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. La superficie des vérandas chauffées doit être prise en compte.

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Document d'urbanisme qui protège les éléments d'architecture et de décoration, les immeubles par nature ou les effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble. Il remplace le plan local d’urbanisme (PLU) dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.

Surface de plancher d'une construction

Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites.

Secteurs protégés

Sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, cœur des parcs nationaux ou futur parc national

Emprise au sol d'une construction

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple : marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

ARS

RSD

RAR

Basu

VMC

PLU

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