Cession du bail rural

Principe d’interdiction de la cession d’un bail rural

En principe, la cession du bail rural est interdite. Cette interdiction s'impose au preneur comme au bailleur. Ils ne peuvent pas prévoir d'exceptions à ce principe dans le contrat de bail, c’est une règle d'ordre public.

Toute cession réalisée en violation de cette règle serait donc nulle, et ce manquement peut même permettre au bailleur de résilier le bail s’il le souhaite.

Cette interdiction comporte toutefois quelques exceptions.

Cession possible dans le cadre famiial

L'exploitant agricole peut céder son bail aux personnes suivantes :

• Ses descendants majeurs ou émancipés. Le preneur ne peut par exemple pas céder son bail à son gendre.
• Son époux, épouse ou son partenaire pacsé qui participe à l’exploitation, en tant que coexploitant ou conjoint collaborateur

Cession possible d’un bail à long terme

Lorsqu’il est conclu pour une durée d’au moins 18 ans (bail à long terme), un bail rural peut autoriser le preneur à céder son bail à la personne de son choix.

2 conditions doivent toutefois être respectées :

• Le bail doit obligatoirement être signé par acte authentique,
• Le bail doit mentionner la volonté claire des parties de soumettre le contrat aux règles relatives aux baux susceptibles d’être cédés (c’est-à-dire les baux à long terme).

Cession possible par un preneur soumis à une procédure de liquidation judiciaire ou de rétablissement personnel

Lorsque le preneur d'un bail rural est soumis à une procédure de liquidation judiciaire ou de rétablissement personnel, le tribunal judiciaire peut autoriser différentes personnes à reprendre le fonds rural pour l'exploiter.

Il peut s’agir des personnes suivantes :

• Le bailleur, son époux ou l'un de ses descendants
• Tout preneur proposé par le bailleur
• À défaut, tout repreneur dont l’offre répond à certaines conditions (formalisme précis, prévisons de financement, garanties, perspectives d’emploi...)

Obtenir l'autorisation de céder

Selons les cas, il peut s’agir d’une autorisation par le bailleur ou par le juge.

Autorisation du bailleur

L'exploitant agricole qui souhaite céder son bail rural doit d'abord obtenir l'accord du bailleur. Cet accord peut être donné à l’occasion d’une cession ou même à l'avance, directement dans le bail.

Cet accord doit être clairet ne peut pas être déduit du silence du bailleur.

Ce dernier peut refuser la cession lorsque le preneur a manqué à ses obligations. C'est par exemple le cas lorsqu’il n'a pas payé ses loyers ou lorsqu'il n'a pas entretenu correctement les biens loués.

Le bailleur peut résilier le bail en cas de cession non autorisée.

Autorisation judiciaire

En l'absence d'accord du bailleur, la cession peut être autorisée par le juge. Le preneur doit alors demander une autorisation de cession au tribunal paritaire des baux ruraux. Cette démarche doit intervenir avant cette cession.

Adresser le projet de cession au bailleur

Le preneur doit notifier le projet de cession au bailleur par LRAR. Ce projet de cession doit préciser la date de reprise envisagée et l'identité du cessionnaire.

La notification donne au bailleur le droit de s’opposer à la cession. Selon les hypothèses, le délai pour exercer ce droit n’est pas toujours précisé par la loi :

• Cession d’un bail à long terme : le bailleur dispose de 2 mois après la notification du projet de cession pour éventuellement s’y opposer.
• Cession intervenant dans un cadre familial (cession au conjoint, au partenaire pacsé, à un ascendant ou un descendant) : la loi ne prévoit aucun délai de réponse par le bailleur suite à la notification du projet de cession. Toutefois, si ce dernier tarde à répondre, il est possible de demander une autorisation de cession au tribunal paritaire des baux ruraux.

Les autres cas de cession sont par hypothèse ceux faisant l’objet d’une autorisation par le tribunal paritaire des baux ruraux. Ils ne nécessitent donc pas l’accord du bailleur ni l’envoi à ce dernier du projet de cession.