Renouvellement du bail rural

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsque le preneur a déjà atteint l'âge de la retraite des exploitants agricoles au moment du renouvellement.

Le bailleur doit pour cela envoyer un congé au locataire par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail (c’est-à-dire la date à laquelle le bail est censé se renouveler automatiquement).

À défaut, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.

Lorsqu’un tel congé lui est adressé, le preneur a 4 mois pour contester le refus devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu’il se voit refuser ou limiter son droit au renouvellement en raison de son âge, le preneur peut toutefois céder son bail à son conjoint ou son partenaire de Pacs participant à l'exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural au preneur lorsque ce dernier a commis une faute. La faute justifiant ce refus peut notamment correspondre aux hypothèses suivantes :

• 2 défauts de paiement de loyer (ou de la part de produits revenant au bailleur). Ces manquements doivent avoir persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.
• Cession de bail ou sous-location réalisées par le preneur sans l'accord du bailleur
• Échanges de jouissance de parcelles sans prévenir le bailleur
• Apport du bail à une société ou un groupement sans l’accord du bailleur
• Agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (comme par exemple une main d’oeuvre insuffisante)
• Non-respect des clauses environnementales (comme celles interdisant le retournement des prairies ou limitant l’usage de produits phytosanitaires...).

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués par le preneur.

Ce non renouvellement partiel n’est possible que si les conditions suivantes sont respectées :

• Cette reprise doit servir à agrandir une autre exploitation que le bailleur loue à un autre preneur
• La partie des biens reprise ne doit pas dépasser un certain seuil (il s’agit du seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles)
• Cette reprise ne doit pas compromettre l'équilibre économique de l'exploitation réduite

La reprise peut bénéficier au bailleur mais aussi à son époux, son partenaire de Pacs, un descendant ou encore un mineur émancipé.

Pour exercer sont droit de reprise, le bénéficiaire de la reprise (que ce soit le bailleur ou l’une des autres personnes éligibles) doit également remplir toutes les conditions suivantes  :

• Se consacrer à l'exploitation du bien pendant au moins 9 ans, soit à titre individuel, soit dans le cadre d'une société, en participant aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation
• Occuper personnellement les bâtiments d'habitation des biens repris, ou à défaut, habiter dans un logement situé à proximité de la parcelle afin de permettre une exploitation directe
• Être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures. Cette réglementation peut par exemple nécessiter dans certains cas un diplôme ou une expérience professionnelle, spécifique, ou encore l’obtention d’une autorisation administrative d'exploiter
• Disposer d'une capacité financière suffisante (c'est-à-dire posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou avoir les moyens de les acquérir).

Le preneur peut s'opposer à cette reprise lorsque lui-même ou son copreneur se trouvent dans l'une des situations suivantes :

• Ils se situent moins de 5 ans de l'âge de la retraite (il est de 64 ans pour les exploitants agricoles)
• Ils se situent à moins de 5 ans de l'âge leur permettant de bénéficier de la retraite à taux plein (il est de 67 ans)

Dans l’un de ces 2 cas, le bail est prolongé automatiquement pour une durée permettant au preneur ou à son copreneur d'atteindre l'âge correspondant.

Le preneur dispose de 4 mois à compter du moment où il a connaissance du congé reçu du bailleur pour le contester en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsque le bailleur est un exploitant de carrière, il peut exercer un droit de reprise sur les terrains à vocation agricole pour la bonne marche de son industrie. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l'exploitation des carrières.

Dans cette situation, le bailleur doit s'engager à participer effectivement à l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise.

Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise d’une partie des biens loués pour construire une maison d'habitation.

Il peut s’agir d’une surface mais aussi d’un bâtiment en particulier dont le changement de destination est autorisé par les autorités administratives.

Ce droit inclut aussi la possibilité d'ajouter des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes et la reprise d'un bâtiment d'intérêt patrimonial ou architectural.

La maison d'habitation doit être destinée personnellement au bailleur ou à un membre de sa famille.

Dans cette hypothèse, le bailleur doit détenir un permis de construire pour pouvoir délivrer le congé 18 mois avant la date d'effet de ce congé.

Le bailleur doit réaliser la construction de la maison dans les 2 ans de la délivrance du permis, dans le respect des règles environnementales et de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation. Si aucune construction n'a lieu dans le délai de 2 ans, le preneur retrouve la jouissance des biens que le bailleur souhaitait reprendre.