Clauses interdites dans un bail d'habitation

Objet du bail

Les clauses suivantes sont interdites :

• Une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail
• Une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements.

Sommes à payer par le locataire

Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

• Une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre
• Une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire
• Une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais pour l'état des lieux de sortie, lorsque celui-ci n’est pas fait par un commissaire de justice. Attention, en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), le locataire est redevable de la moitié de ces frais.
• Une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles
• Une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

Assurance habitation du locataire

Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement.

Mais une clause qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire est interdite.

Usage du logement par le locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe.

En conséquence, les clauses suivantes, qui limitent sa jouissance du logement, sont interdites :

• Une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• Une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Accès au logement en cas de travaux

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire.

Mais lorsque ces travaux (ou réparations) durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

En conséquence, une clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque le propriétaire fait faire des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours est interdite.

Dégradation du logement

Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

• Une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble
• Une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
• Une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité
• Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Renouvellement ou tacite reconduction du bail

Une clause, qui prévoit que le bail est renouvelé ou reconduit tacitement (c’est-à-dire automatiquement) pour moins de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, ou moins de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale, est interdite.

Visite du logement en fin de bail

Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu'il habite, lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location.

Mais une clause, qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés, ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables, est interdite.

Résiliation du bail

La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur.

En conséquence, il est interdit d’inscrire une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour un motif autre que ceux-ci :

• Le locataire ne paie pas le loyer ou les charges,
• Le locataire ne verse pas le dépôt de garantie,
• Le locataire ne souscrit pas d’assurance pour risques locatifs,
• Le locataire ne respecte pas l’obligation d’utiliser paisiblement le logement et troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,
• Le locataire ne respecte pas l’obligation d’utiliser exclusivement le logement comme résidence principale. Cette obligation, appelée servitude de résidence principale, s’applique sur décision du maire, lorsque la taxe sur les logements vacants est en vigueur, ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % des immeubles d’habitation. Elle concerne uniquement les constructions neuves et les logements issus de la transformation d’un local.

Par ailleurs, il est interdit d’inscrire une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.