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Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?

Fiche question-réponse conditionnée

Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?

Mis a jour le 29/07/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou en plusieurs lots différents (logement, local commercial, local associatif...), vous devez parfois demander une autorisation d’urbanisme en mairie. Si l’immeuble est en copropriété, il vous faut aussi une autorisation de la copropriété. Enfin, dans certaines communes, si vous divisez un bâtiment en plusieurs logements, vous devez obtenir un permis de diviser de la mairie. Nous vous présentons la réglementation.

  • Cas général
  • Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division
Cas général

Quelle autorisation d'urbanisme faut-il pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensée de formalité d'urbanisme.

Cependant, elle est soumise à autorisation d’urbanisme pour les travaux et opérations suivants :

  • Aménagements extérieurs (changement de fenêtres ...)
  • Aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) sur un bâtiment protégé pour son intérêt patrimonial
  • Changement de destination (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs.
  • Travaux avec aménagement extérieur

    Si vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...), vos travaux sont soumis à déclaration préalable.

    La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent.

  • Travaux avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs sur un bâtiment protégé

    En réalisant une division, un élément protégé peut être modifié ou supprimé. Cela peut être une boiserie, une cheminée, une ferronnerie, une statue, une charpente ou encore une pièce voûtée. La modification de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur est également concernée.

    La protection peut venir des documents suivants :

    • PSMV
    • PLU de la commune
    • Délibération du conseil municipal s’il n’existe pas de PLU.

    Dans ce cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable.

    Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l'UDAP ou le service d'urbanisme de la mairie (le Basu pour Paris).

    Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP) 

    Mairie

    Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

    • Travaux sur un élément protégé par un PSMV

      Si vous modifiez ou supprimez un élément d'architecture et de décoration d’un immeuble protégé par un PSMV en vigueur ou en phase de mise à l'étude vous devez faire une déclaration préalable .

      La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent

    • Travaux sur un élément protégé par le PLU ou la carte communale

      Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le PLU ou la carte communale de votre commune protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

      Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

    • Travaux sur un élément protégé par une délibération du conseil municipal

      Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu'une délibération du conseil municipal protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.

      Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • Travaux avec changement de destination

    En divisant le bien immobilier, la destination de tout ou partie du bien peut être modifiée. Une grange agricole ou une église peuvent, par exemple, être transformées en une ou plusieurs habitations.

Le PLU de la commune peut conditionner la création de plusieurs logements à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.

Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris :

Mairie

Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)

Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée par la mairie si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité alors que la capacité de ces réseaux est insuffisante.

Mairie

À savoir

À savoir

Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.

Faut-il l’autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Si les travaux ont un impact sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), vous devez demander une autorisation à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Pour cela, il faut adresser une lettre au syndic en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Ce point sera voté à la majorité absolue, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble présents, représentés et absents à l’AG.

Attention

Attention

Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.

Quel impact peut avoir la division d'un bâtiment sur les impôts et la participation pour le financement de l'assainissement collectif ?

Impôts locaux

Diviser un bâtiment en ou plusieurs lots peut avoir un impact sur les impôts locaux. Pour plus de renseignements, vous devez contacter le centre départemental des impôts fonciers.

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC ou PAC)

Une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La Pfac est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement. Chaque commune décide de l'instaurer ou non.

Pour plus de renseignements, vous devez contacter la mairie.

Mairie

Quartiers concernés par l'autorisation préalable de division

Quelles sont les divisions concernées par le permis de diviser un bâtiment en logements ?

Le permis de diviser concerne uniquement les projets de division d'immeubles créant plusieurs locaux destinés à l'habitation.

Quand faut-il demander un permis de diviser un bâtiment en logements ?

Vous devez demander un permis de diviser dans les communes qui l’ont mis en place dans certains secteurs de leur territoire.

En effet, l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil municipal peut mettre en place ce permis dans les secteurs suivants :

  • Secteur présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou un risque de voir l'habitat dégradé se développer
  • Secteur où le PLU fixe les proportions et une taille minimale pour les logements.

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.

Mairie

Comment demander un permis de diviser ?

Vous devez contacter votre mairie pour vous procurer son formulaire de permis de diviser.

Mairie

À savoir

À savoir

Quand vos travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, il n'est pas nécessaire de demander un permis de diviser. L'autorisation d'urbanisme tient lieu d'autorisation de division.

Constituer le dossier de permis de diviser un bâtiment en logements

Vous devez fournir les renseignements suivants :

  • Identité et adresse du ou des demandeurs, numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale et date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique 
  • Nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur 
  • Localisation et désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif 
  • Nature et consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée 
  • Surface de plancher des futurs logements, hauteur sous plafond et volume habitable, surface des baies 
  • Plan côté faisant apparaitre la situation avant et après travaux
  • Dossier technique amiante mentionné à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique
  • Constat de risque d'exposition au plomb mentionné à l'article R. 1334-12 du code de la santé publique
  • Attestation sur l'honneur du demandeur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande d'autorisation.

Envoyer votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements

Vous devez envoyer le dossier de permis de diviser en 3 exemplaires par lettre RAR au président de l'EPCI ou au maire de votre commune.

Vous devez vous renseigner auprès de votre mairie.

Mairie

Connaître le délai de réponse à votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements

Le président de l'EPCI ou le maire, notifie sa décision dans le mois de la réception de votre demande.

L'absence de réponse dans ce délai d'1 mois, vaut acceptation de votre demande.

Connaitre les motifs de refus d'un permis de division un bâtiment en logements

Le président de l'EPCI ou le maire refuse le permis de diviser notamment dans les cas suivants :

  • Appartements créés présentant un danger pour la sécurité des occupants et la salubrité publique
  • Division d'un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou déclaré insalubre
  • Appartements créés ne respectant pas les proportions et la taille requise par le PLU.

Quelles sont les sanctions en l’absence de permis de diviser un bâtiment en logements ?

Il existe 2 types de sanction en l’absence de demande d’autorisation de division : des sanctions administratives et des sanctions pénales.

Sanctions administratives

Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende. Avant toute décision, la personne concernée peut être invitée à présenter ses observations.

L'amende peut atteindre 15 000 €.

En cas de nouvelle infraction dans un délai de 3 ans, son montant peut être porté jusqu'à 25 000 €.

Les sommes sont intégralement reversées à l'Anah.

Sanctions pénales

Lorsqu'une personne vend, loue ou met à disposition des logements issus d'une division réalisée sans autorisation, elle s'expose à des sanctions pénales.

Ces faits sont passibles de 2 ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.

À savoir

À savoir

L’absence d'autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi le logement né d'une division.

Quel impact peut avoir la division d'un bâtiment sur les impôts et la participation pour le financement de l'assainissement collectif ?

Impôts locaux

Diviser un bâtiment en ou plusieurs lots peut avoir un impact sur les impôts locaux. Pour plus de renseignements, vous devez contacter le centre départemental des impôts fonciers.

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC ou PAC)

Une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La Pfac est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement. Chaque commune décide de l'instaurer ou non.

Pour plus de renseignements, vous devez contacter la mairie.

Mairie

Dans certains quartiers, une autorisation préalable de division, appelée communément permis de diviser, est obligatoire. Cette disposition est mise en place dans certaines communes pour lutter contre la multiplication de l’habitat dégradé.

Services en ligne et formulaires

Où s'adresser ?

Mairie

Pour des renseignements en urbanisme ou sur un dossier

Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP) 

Pour des renseignements sur des éléments protégés

Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)

Pour des conseils gratuits en architecture et en urbanisme

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Pour des renseignements sur les impôts fonciers

Voir aussi

Texte de loi et références

Définitions

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Document d'urbanisme qui protège les éléments d'architecture et de décoration, les immeubles par nature ou les effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble. Il remplace le plan local d’urbanisme (PLU) dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.

Changement de destination

Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.

Parties communes d'une copropriété

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Syndic de copropriété

Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété

Ordre du jour

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Établissement public de coopération intercommunale (EPCI)

Structure administrative permettant à plusieurs communes d’exercer des compétences en commun (par exemple : communautés urbaines, communautés d'agglomération, syndicats de communes et syndicats mixtes). Les EPCI sont soumis à des règles comparables à celles de collectivités locales.

Siret

Acronyme de Système d'identification du répertoire des établissements. Le numéro de Siret est un identifiant géographique d'un établissement ou d'une entreprise, composé de 14 chiffres.

Personne morale

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Personne physique (versus personne morale)

Individu, être humain

Surface de plancher d'une construction

Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites.

Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Salubrité publique

Absence de maladie ou de menace sanitaire pouvant affecter la population.

Basu

RAR

PLU

UDAP

PSMV

Pfac

EPCI

Anah

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